《橫掃不動產》主權財富基金 避股債波動

自由時報 – 2013年2月11日 上午4:24

全球成交筆數增逾2成 創新紀錄

編譯盧永山/特譯

去年,中國、挪威、馬來西亞和亞塞拜然等國的主權財富基金大舉收購不動產,使得成交筆數增幅創新紀錄。今年各國主權財富基金將持續擴大投資不動產,以避開報酬率低的債券和波動的股市。

根據米蘭博科尼大學主權投資研究室(Sovereign Investment Lab)的資料,去年全球主權財富基金完成三十八筆不動產投資,總值約一○○億美元。儘管金額低於二○一一年的一三○億美元,成交筆數卻成長了二十一%,增幅創紀錄,二○一一年的增幅為十六%。

有利於抗通膨 今年將擴大投資

二○○五年率先在一篇文章中使用「主權財富基金」這個詞彙的倫敦Permal投資管理服務公司主權顧問部門主管羅薩諾夫(Andrew Rozanov)表示:「由於債券市場報酬率超低,股票市場又波動劇烈,目前不動產成為誘人的投資標的,尤其是對長期的投資人而言。不動產投資不僅有利於投資組合多元化,也有利於對抗通膨風險。」

多國主權財富基金先前表示,今年將擴大投資不動產,美國和巴黎不動產市場是他們最愛的市場之一。

根據瑞士信貸全球房地產研究去年公布的十二月份全球不動產展望報告,去年美國十年期公債殖利率平均一.七九%,今年年底預估僅將升至約二.二五%,低於五年平均的二.九%,以及紐約精華地區辦公大樓的淨報酬率四.六%,倫敦西區的四%,蘇黎世的三.七五%。

瑞銀駐倫敦全球房地產策略師特洛尼(Liz Troni)表示:「由於全球推出寬鬆的貨幣政策,導致利率被壓低,各國主權財富基金正提高不動產的配置,因投資不動產的報酬率高於公債殖利率。」

摩根資產管理公司駐倫敦的全球主權部門主管湯姆森(Patrick Thomson)表示,在主權財富基金帶頭下,未來兩年歐洲的商用不動產投資金額將由去年的一六○○億美元增至每年約一九○○億美元。

大多以歐、美主要城市為標的

仲量聯行倫敦資本市場部門主管柯貝特(Damian Corbett)表示:「投資商用不動產的報酬率可能面臨壓力,因合適物件的可能短缺和越來越多投資人加入這個市場。」

各國主權財富基金一直偏愛歐洲和美國的主要城市,如倫敦和舊金山,這些大城市的房價穩定,且居民收入高。

全球最大主權財富基金,挪威政府退休基金(GPFG),去年十一月以十億瑞郎(十一億美元)向瑞士信貸買下蘇黎世一棟辦公大樓後,計畫購買美國的不動產。管理GPFG的挪威央行旗下挪威銀行投資管理公司(NBIM)執行長史林史塔德(Yngve Slyngstad)表示,該基金將投資美國大城市的辦公大樓和購物中心。

規模達七○三○億美元的GPFG已收購倫敦、巴黎、法蘭克福和柏林的商用不動產,藉此希望將債券占投資組合的比重由四十%降至三十五%,增加不動產投資至五%。截至今年一月中旬,該基金不動產投資的比重仍低於一%。

去年十二月,GPFG同意斥資十二億歐元(十六億美元),收購Prologis公司半數的歐洲不動產投資組合,後者在西班牙、義大利、波蘭、英國和法國等歐洲十一國擁有一九五筆不動產。

新加坡政府投資公司(GIC)去年十二月斥資約九.五億美元,買下舊金山金融區一棟四十八層樓的圓柱形大廈,承租這棟大廈的業者包括摩根士丹利、美林、德意志銀行等。Real Capital Analytics公司經理法蘇洛(Dan Fasulo)在這筆交易完成時曾說:「這棟大廈是每個主權財富基金夢寐以求的資產。」根據世邦魏理仕(CBRE)集團的資料,由於新供應不足,今年舊金山辦公大樓租金將上漲八%至十二%。去年第四季由於科技業者搶租,舊金山辦公大樓租金暴漲二十七%。

星、韓、中等國 也提高房產投資

GIC持有四十九%股權的新加坡倉儲運營商普洛斯公司(Global Logistic Properties)去年十一月表示,將與GIC、加拿大退休金計畫投資管理委員會(CPP. Investment Board)和中國投資公司(CIC)共同斥資二十九億里拉(十五億美元)收購巴西的倉儲設施。普洛斯公司也與CIC合作投資日本的十五座倉儲設施。

韓國投資公司(KIC)正逐漸提高不動產投資,計畫在長期內增加不動產投資,由目前占資產比重的一.五%或五○一億美元提高。

亞塞拜然規模達三四○億美元的國家石油基金(Sofaz),去年十二月斥資一.七七億英鎊(二.七八億美元)收購倫敦西區的一棟辦公大樓,也宣布在巴黎和莫斯科購買辦公大樓。

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