長春段地上權案標脫 富邦人壽近66億奪下

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年2月26日 上午7:17

  壽險業不動產投資,持續競標地上權!由台北市政府財政局辦理,占地2,700餘坪的長春段土地標案,今(25)日由富邦人壽以65.89億元得標,溢價率約為16%,換算每坪權利金價格約239.84萬元,成為農曆年後地上權標售案的第一例。這起標案也是公有土地地上權個案,標出第5高的總金額,顯示資金旺盛的壽險業,可望延續去(102)年,成為公部門資產活化的最大投資人。

  據瞭解,這塊長春段土地在都市計畫使用分區,為第三種商業區,建蔽率45%,容積率250%,基地坐落於南京東路三段及復興北路口西北側,附近有捷運文湖線南京東路站,位處台北市中心區的辦公商圈。

  外界預期,富邦人壽未來會依都市計畫規定,開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,統計過去一年以來,加上此次長春段的土地標售,地上權順利標脫的土地金額已經超過400億元,交易金額快速增加。

  曾敬德指出,地上權市場目前仍以商用較有能見度,緊接著329檔期可能就有住宅型的地上權產品對外銷售,有使用年限的地上權住宅產品,對於一般民眾而言仍相對陌生,地上權住宅是否能夠打開市場,也將影響開發商投標地上權的意願,可觀察後續發展狀況。

  永慶房屋則分析,財政部預計3月底,將舉行今(103)年度第一次民間促參招商大會,釋出商機48案,金額近2,000億元,首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入,未來會有更多地上權案可供壽險業參與投資。

  永慶房屋並認為,全球景氣逐步轉好,今年低利率條件預期仍變化不大,台灣商用不動產投資加溫,加上看好陸資、陸客帶來的投資商機,可望繼續吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等。

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最快明年檢討不動產稅制?張盛和:目前沒有進一步規劃

NOWnews – 2014年2月26日 上午10:19

記者顏真真/台北報導

針對外傳不動產稅制列入國家財政健全方案的中長期計畫,最快明年進行總體檢。對此,財政部長張盛和26日強調,財政健全方案大概只有這個立法院會期能通過,希望各界支持,目前最要緊的是把「財政健全方案」做好,還沒有思考下一步,對於不動產稅制目前還沒有進一步規劃。

張盛和26日接受廣播電台採訪,對於財政部所提財政健全方案是否有政治選舉考量?張盛和說,這是經過5個月的研擬,沒有政治考量。財政要健全時間緊迫,尤其當前的國際經濟環境開始好轉,外在客觀環境有支持的條件,因此,一定要趕快做。

至於外界認為,兩稅合一有關股利扣抵率減半對股市的衝擊恐大於證所稅,張盛和則認為,這有點言過其實,對於會不會擔心被外界封為「加稅部長」?他表示,不論是「加稅部長」、「減稅部分」,他並不是很在乎,因為財政健全不能等。

有關外傳最快明年就會檢討不動產稅制,張盛和則在結束後受訪時指出,不動產稅制目前沒有進一步規劃,現在他腦中只有財政健全方案,對於實價課稅,目前只是把房屋交易所得先用實價來課稅,已經發布所得額標準。

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不動產擬市價評估 淨值將暴增

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月25日 上午5:56

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

國壽投資性不動產傾向以市價進行續後評估,國壽總經理熊明河昨(24)日表示,以市價評估後,就會證明國壽並不比其他國家的壽險公司差。至於布局東南亞,國泰人壽也準備好了。

熊明河表示,一旦保險局確定將海外銀行、保險公司、證券等解釋為保險相關事業,屆時國壽就可在淨值40%的範圍內,配合金控的策略及國泰世華銀的經營能力,先到亞洲布局,「要把台灣金融產業擴展到其他國家。」

至於國壽投資性不動產傾向以市價進行續後評估,國壽發言人林昭廷表示,已準備好相關評價,只等保險局確認準備金提存方式。

據了解,國壽去年公布隱含價值時不動產依市價評估,增值1,888億元,其中開帳已認列758億元,估還有約1,100億元可認列到淨值,一旦確定採市價,本季底國壽淨值可望「暴增」到2,500∼2,700億元,成國內淨值最高的壽險公司。

熊明河表示,國壽真正的價值現在從財報上都看不見,未來不動產若以市價評估後,就會證明國壽並不比其他國家的壽險公司差。

且淨值大增,代表國壽承擔風險能力增加,有助外資法人提升評價,且許多保險法規計算投資額度,如保險相關事業是以淨值為基礎,國壽去年底淨值約1,474億元,併購額度僅590億元,若升到2,500億元,就有1,000億元的併購額度。

國壽去年第4季加碼台股及海外股票,水位達到其可運用資金12∼13%高點,今年元月則伺機出脫部分獲利已高的個股,2月再回補,國壽負責投資操盤的副總王怡聰表示,今年資產操作會更靈活彈性,波段操作比重會比去年更高。

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不動產公允價值評價 新壽態度保留

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月21日 上午5:50

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

對投資用不動產續後評估是否採公允價值,全台第二大包租公新光人壽態度保留。新光人壽財務長徐順鋆昨(20)日表示,原本爭取投資用不動產首次開帳評估可用市場法,但金管會近期已經明確表示反對,只開放續後評估可用市場法,由於可能對損益及淨值造成波動,「我們(新光)會比較穩健一點」。

不動產投資金額逾1,300億元的新壽,在國內壽險業中不動產部位排名第二大,僅次國泰人壽,依據新光金去年公布的不動產鑑價結果,新壽帳上不動產增值金額有944億元,增值金額也僅次國壽。

先前壽險業積極向金管會爭取投資性不動產可用市場法評估,也就是除了收益法,可以用市場鑑價、比較的方式,去評估帳上不動產的價值,會比收益法更接近市場成交價格。

金管會也已同意保險業的部分,投資性不動產續後評估可採市場法、收益法等,但要求不動產增值金額必須先用來提列責任準備金依公允價值計算的缺口,剩下的全數要提列特別盈餘公積,限制分配及限制未來用途。

徐順鋆表示,不動產續後評估採市場法可讓今年首季淨值大幅增加,但之後每季都要鑑價,且若不動產價格大幅回檔,屆時損益及淨值都會面臨極大的波動,如過去 日本、倫敦的不動產都曾出現40~50%的波動,因此若評估不動產價格已高的公司,可能都對是否採續後評估採保留態度。

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不動產增值利益 限制分配

作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月20日 上午5:50

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

金融業投資的不動產增值利益,全數需提特別盈餘公積,限制分配。金管會昨(19)日發函明訂,金控、銀行、票金公司擁有的投資用不動產,若採公允價值列帳出現的未實現利益,必須全數提列為特別盈餘公積,限制盈餘分配。

保險業投資用不動產評估後增值利益,必須先提列保險局核定必須增提的責任準備金後,剩下金額也是全數要提列特別盈餘公積,未來這部分金額也要全數作為責任準備金不足時增提用,期間若保險公司出售不動產,獲利必須保險局事先核准才能分配。

金管會准許上市櫃公司投資用不動產可以採公允價值進行後續衡量,但上市櫃公司及銀行業等,都是用收益法,且有最低折現率2.125%的規定,銀行部分初估約有近新台幣500億元的增值金額。

銀行局要求,若投資用不動產採用公允價值鑑價,則增值的部分先列入保留盈餘,再全數增提特別盈餘公積,限制分配。

由於要採用不動產要採公允價值列帳者,今年第1季就必須揭露,目前據銀行局初步調查,多數銀行都不想採用公允價值,會繼續採成本法列帳,銀行的理由主要是增值的500億元,對銀行淨值也無太大助益,反而鑑價成本過高,未來還要按時更新鑑價結果,淨值也會漲漲跌跌。

保險業的部分,金管會准以市場法及收益法來評估,其投資用不動產會相對其他行業接近現有市價,但保險局也已要求,這些不動產增值的金額,必須先用來增提責任準備金,目前保險局正在討論有效契約責任準備金的公允價值計算方式,一旦確定,就會知道各公司需要增提多少錢。

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住商不動產第2加盟品牌 大家房屋 拚年展百店

作者: 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月19日 上午5:50

工商時報【記者方明╱台北報導】

住商不動產昨(18)日正式宣布成立第2加盟品牌「大家房屋」,總經理陳錫琮指出,房仲產業集團化格局成型,業界將從「量變」走向「質變」,大家房屋今年門市目標100家、住商不動產700家,集團兩岸總店數目標突破1,600家。

陳錫琮表示,2003年全台經紀業僅有1,627家,大型連鎖品牌853家,10年來各家業者不斷衝量積極擴充門市,到了2013年,全台經紀業已達5,918家,大型連鎖品牌達3,707家,房仲業擴張速度可見一斑。

他說,從趨勢上來看,房仲加盟型態為目前主流,且房仲業將走向集團化、極大化發展,為因應未來發展,集團正式成立第2加盟品牌「大家房屋」。

陳錫琮表示,大家房屋目前已有8家店東正式加盟,第1家門市將於高雄開幕,而目前預約加盟組數也達50家,今年門市目標100家。

此外,台灣住商不動產目前含簽約家數達563家,已是台灣單一品牌最大加盟業者,今年台灣住商門市目標700家,集團兩岸總店數目標突破1,600家。

陳錫琮認為,台灣不動產經紀業在數量上已達到飽和,除了量的增加,現在更需要質的改變,當市場愈不好的時候,「質變」更會加快速度,房仲業會出現整併風。

預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化,因此,多品牌、多層次的經營,透過市占率的提高,對內集中採購、統合管理以降低成本,對外增加曝光度,加快流通速度,可滿足不同客層的需求。

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不動產全球高峰會 4月底登場

中央社 – 2014年2月19日 下午4:48

(中央社記者高照芬台北19日電)2014不動產全球高峰會4月底在台北舉行,將有來自美國、中國大陸、法國等國800多人與會,會中將論戰房市多空,也為資金氾濫的國內房市找出海外最佳投資商機。

主辦單位中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會表示,長期以來國人房地產投資鎖定台灣本土,隨著國內房市景氣周期拉長、房市投報率下滑,加上政府頻頻打房,國人將資金投入海外房地產的情形日益普遍。

不動產仲介經紀公會全聯會指出,這次大會主題「整合流通資源、創造投資商機」,集結政府部門如台北市地政局與民間不動產團體,合辦2014不動產全球高峰會。

會中將邀請來自全世界各地的不動產菁英齊聚台北,發表各國最新的房市概況及商機。

在「全球不動產投資現況與趨勢」論壇中,邀請到美國不動產資本分析顧問公司(Real CapitalAnalytics)創辦人暨總裁懷特(Robert M. White Jr.)專題演講。

另外,在「亞太投資機會」論壇中,由瑞普國際物業總裁曾東茂為引言人,與談人包括日本日米不動產協力機構理事長中川雅之、全日本不動產協會理事長林直清及英國世邦魏理仕亞太地區市場研究總監金緯等專家與會。

在兩岸不動產開發商高峰論壇中,台灣代表有大陸建設董事長張良吉、基泰建設總經理馮先勉;中國大陸代表有萬通集團董事長馮侖、太平洋商業地產開發董事長章克宇與會。

此外,世界經紀人委員會(FIABCI)主委愛德漢彥(Kirkor Ajderhanyan) ,以「資深經紀人生涯典範」為題,發表家族中三代同堂在南法尼斯、坎城的不動產仲介經驗及生涯發展。1030219

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拚市占!住商成立第二品牌「大家房屋」 年底前開百家店

作者: 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月18日 下午6:36

住商不動產宣布第二品牌「大家房屋」成立住商不動產宣布第二品牌「大家房屋」成立。(鉅亨網記者何靖儀攝)

住商不動產於今日35創立周年之際,宣布第二品牌「大家房屋」正式成立。大家房屋目前在全台共有8間簽約,北中南皆有計畫新展店,第一家店預計將在三月底於高雄正式開幕,並在今年底前,達到全台100家的目標。

住商不動產目前在台灣共有563家,主要服務對象以高價為主,大家房屋則打出低價策略,預計將吸引不同的客群。另外,在月費方面也有差異,住商不動產每月月費為3~6萬元,大家房屋的月費也只有住商的85折。

住商不動產董事長指出,去年買賣移轉寫下三年新高,代表民眾對於政策性恐慌逐漸排除,因此在這個時間點成立第二品牌「大家房屋」,透過新品牌,與原有的住商不動產結合,提升服務品質。

住商不動產總經理陳錫表示,有九成五以上店東支持創立第二品牌,預約加盟組數也高達50組,在店東支持下,推動品牌聯賣制度,透過多品牌「共好」方式,達到互助合作、資訊流通,滿足加盟業者和消費者的需求。

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住商第二品牌「大家房屋」成立 年底展店目標100家

NOWnews – 2014年2月18日 下午7:37

記者顏真真/台北報導

住商不動產董事長吳耀焜18日宣布,從趨勢來看,未來不動產經紀業將走向集團化,極大化發展,而為了因應未來變局,在創立滿35年的今年,旗下第二品牌「大家房屋」正式成立,也因為新品牌的加入,今年底住商不動產要達700家店,大家房屋100家店,住商機構兩岸總店數突破1600店的營業目標。

台灣房地產市場走了10年多頭後,市場出現了質變與量變,以幾個指標觀察,北市中古屋均價在10年增長170.1%,購屋壓力從10年前的5.2倍到如今的11.6倍,壓力明顯增加。可是利率不漲反跌,較10年前低1.058%,除了民眾感知外,房產業也出現量變與質變。

以不動產經紀業為例,2003年時,全台經紀業僅有1627家,大型連鎖品牌僅853家,僅占產業的52.4%,但10年後,經紀業增加至5918家,大型連鎖品牌達3707家,佔比超過62.6%,成長可見一斑,

住商不動產總經理陳錫琮指出,台灣不動產經紀業經過了多年發展,在數量上已經達到飽和,除了量的增加,更需要質的改變,過去住商不動產經營時,採取3-6萬元的高月費,吸引優質夥伴進駐,30多年來也做出相當成績,目前以563家簽約店領先同業。

至於住商新成立的「大家房屋」比起其他第二品牌更具成熟性,他強調不只從提升自我、成就大業出發,透過組織提供的各項教育訓練及業務支援系統,提供經紀人員厚實依靠,進而成就顧客,協助其創造幸福家和的美滿家庭外。

吳耀焜也說,經過政策盤整,去年買賣移轉寫下3年新高,也意味著民眾對於政策性恐慌逐漸排除,因此在這個時間點成立第二品牌「大家房屋」,承襲了住商不動產「共好」的精神,穩中求進、穩紮穩打,從新品牌出發,透過新品牌大家房屋,與原有的住商不動產相結合,更能發揮管理綜效,提升服務品質。

陳錫琮則提到,在大家房屋設立時就已經充分與住商全省加盟店東溝通,獲得超過9成以上的支持度,而目前預約組數也高達50組,住商機構試圖透過多品牌「共好」的方式,創造出一個嶄新的經營模式,預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化兩大趨勢發展。

他強調,多品牌、多層次的經營已經成為管理顯學,例如豐田汽車與王品集團,都是多層次品牌經營的成功典範,透過市占率的提高,對內集中採購、統合管理以降低成本,對外增加曝光度,加快流通速度,增加店營運效能,進而提供更完善且全面的消費者服務。

對於今年房市景氣看法,陳錫琮認為,十年多頭變不停,量穩價平格局定,而下半年則將是產業關鍵一役,七合一選舉將至,兩黨可能搬出新的打房施策以平息民怨,此外,不少區域價格已經來到歷史高點,往上成長有限,但在低利環境下,也缺乏大幅修正空間。對於自用客戶來說,低利進場仍有一定優勢,只要價格合理,進場仍相對安全,但對投資客戶來說,持有風險之外,還必須注意國稅局查稅動作,以免連補帶罰,得不償失。

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1月下旬實價登錄新增揭露案件2萬3千餘件

作者: 鉅亨網記者何靖儀 台北 | 鉅亨網 – 2014年2月17日 上午10:35

為促進不動產交易資訊透明化,減少哄抬價格,使房地產市場發展更為健全,逐步實現居住正義,內政部實施的實價登錄制度,於2月16日上午8時起,開放查詢今年1月31日前已完成申報登錄之案件資訊。本期新增揭露的案件共計有2萬3千餘件,累計可查詢之成交案件資料已有60萬6千餘件。

內政部表示,今年1月份下期(1/16~1/31)完成登錄揭露的2萬3千餘件,包括買賣案件2萬2千餘件、租賃834件及預售屋432件。自101年10月16日開放民眾查詢交易案件登錄資訊至今,可供查詢之成交案件資料累計已有60萬6千餘件,網站訪客亦超過2,963萬人次。

內政部指出,配合行政院政府資料開放(open data)政策,自102年7月1日起已於內政部「不動產交易實價查詢服務網」及「政府資料開放平臺」(http://data.gov.tw/)提供免費下載發布當期之實價登錄資訊,累計至2月12日止,計有9萬1千餘人次下載。

另外,民眾若是有查詢歷史資料的需要,內政部自102年12月16日正式啟用「不動產交易實價查詢服務網」(http://lvr.land.moi.gov.tw/)線上申請、付費、下載批次實價資料功能,民眾可多加利用。

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