長春段地上權案標脫 富邦人壽近66億奪下

作者: 張家嘯 | 卡優新聞網 – 2014年2月26日 上午7:17

  壽險業不動產投資,持續競標地上權!由台北市政府財政局辦理,占地2,700餘坪的長春段土地標案,今(25)日由富邦人壽以65.89億元得標,溢價率約為16%,換算每坪權利金價格約239.84萬元,成為農曆年後地上權標售案的第一例。這起標案也是公有土地地上權個案,標出第5高的總金額,顯示資金旺盛的壽險業,可望延續去(102)年,成為公部門資產活化的最大投資人。

  據瞭解,這塊長春段土地在都市計畫使用分區,為第三種商業區,建蔽率45%,容積率250%,基地坐落於南京東路三段及復興北路口西北側,附近有捷運文湖線南京東路站,位處台北市中心區的辦公商圈。

  外界預期,富邦人壽未來會依都市計畫規定,開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,統計過去一年以來,加上此次長春段的土地標售,地上權順利標脫的土地金額已經超過400億元,交易金額快速增加。

  曾敬德指出,地上權市場目前仍以商用較有能見度,緊接著329檔期可能就有住宅型的地上權產品對外銷售,有使用年限的地上權住宅產品,對於一般民眾而言仍相對陌生,地上權住宅是否能夠打開市場,也將影響開發商投標地上權的意願,可觀察後續發展狀況。

  永慶房屋則分析,財政部預計3月底,將舉行今(103)年度第一次民間促參招商大會,釋出商機48案,金額近2,000億元,首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入,未來會有更多地上權案可供壽險業參與投資。

  永慶房屋並認為,全球景氣逐步轉好,今年低利率條件預期仍變化不大,台灣商用不動產投資加溫,加上看好陸資、陸客帶來的投資商機,可望繼續吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等。

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住商不動產推第2副品牌

作者: 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月15日 上午5:50

工商時報【記者方明╱台北報導】

泛信義企業集團繼住商不動產後,下周二(18日)將宣布成立第2個房仲加盟副品牌「大家房屋」,泛信義集團將全力衝刺全省門市據點,並在全台大舉招兵買馬。國內房仲業領導品牌信義集團、永慶房產及台灣房屋相繼擴展副品牌,大者恆大趨勢已定,房仲業將進入激烈的近身肉搏戰。

國內房仲唯一純直營店體系的信義房屋,繼2011年5月董事長周俊吉以個人投資公司名義,入股住商不動產51%股權後,加上中國科威、日本信義、中國信義及中國住商,形成整個泛信義企業集團。

國內房仲市場競爭激烈,常出現短短50公尺就有7、8家房仲門市林立的特殊景象,擴展市占率就成為房仲業的首要目標,一方面可讓資源共享,另一方面還可降低經營成本。

信義房屋截至2013年底,台灣直營店門市417家、住商不動產加盟店480家,合計泛信義集團在台灣房仲門市共897家。

永慶房產集團目前永慶房屋、永慶不動產共605家、有巢氏房屋332家、台慶不動產105家,合計集團房仲門市已突破千家達1,042家。

泛信義集團在台灣門市已被永慶房產集團超越後,信義集團在去年底原本籌畫,在信義房屋旗下設立第2房仲加盟副品牌「義富房屋」;但據了解,去年11月一場董事會,因有股東認為信義房屋強調是國內唯一直營房仲,成立新的加盟品牌恐將影響整體素質、打壞信義房屋的品牌形象。

在「義富房屋」加盟品牌議案胎死腹中後,信義房屋將第2副品牌計畫轉移至住商不動產。住商不動產下周二(18日)將舉辦35周年記者會,會中將正式宣布成立第2房仲加盟副品牌「大家房屋」。

大家房屋起名主要來自信義房屋旗下大家建設公司,而大家房屋已在今年1月17日在經濟部登記商標,官網也開始運作招募加盟主,打出前30名預約加盟者,享有前半年零月費,月費永久85折的優惠。

房仲業者表示,住商不動產月費約在2.5萬~3萬元左右,屬中低價位,推測未來大家房屋應定位在吸收經營成本更低的店東。

目前國內大型房仲業者積極發展副品牌,永慶房產集團2012年推出「台慶不動產」,目前門市已達105家;而台灣房屋地產集團也於同時間成立第2品牌「優美地產」,目前有17家門市,14家籌備中。

房仲業者表示,房仲業大者恆大趨勢已不可避免,多品牌經營可吸納高、中、低各階層的店東,但不斷擴大門市市占率的情況下,今年房仲業將進入更激烈的近身肉搏戰。

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不動產贈與數 去年創史上新高

作者: 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月12日 上午5:50

中國時報【王玉樹╱台北報導】

高房價讓房屋贈與數量創新高!根據最新統計,去年全國不動產贈與件數首度破5萬大關,達5.1萬件,刷新歷史紀錄!這個數字是20年前的3.9倍。全國以新北市贈與移轉1萬612件最高,但值得注意的是中南部三都3年內成長35%~56%,成長幅度大幅壓過雙北市,顯示南部移轉贈與風氣攀升。

房仲業者指出,創新高除節稅主因外,也凸顯高房價年輕人買不起必須靠父母贈與問題。

根據內政部最新統計,去年不動產死後的遺贈量4萬4143棟,加上生前贈與7540棟,合計全年贈與數5萬1683棟,也比前一年4萬7035棟成長近1成,20年前的1993年全國贈與數也不過才1萬3326棟。

全國贈與數光雙北即逼近總數4成,新北市約1萬612件,台北市為9067件。從這3年五都贈與量變化來觀察,高雄去年有6054件,比2011年3862件成長56%,增幅位居全國之冠,台南2982件、台中6243件,也比11年成長35%、42%,三都都比台北成長14%、新北21%高不少,反映中南部近幾年遺贈與成為風氣。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,不動產贈與一向是富人最主要的節稅手法,03年政府將土增稅減半時,曾使贈與量大增,2009年遺贈稅又從最高50%降至10%,贈與件數更是逐步攀高。

以贈與子女現金1億元,遺贈稅現已降到10%來看,扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室來送給子女,只要繳納278萬元,整整可省下700萬元。

另一個原因是各地方政府這一兩年接連大幅調高公告現值,贈與成本跟著升高,也讓富爸精打算盤,提前做好財產規劃。「除節稅因素外,高房價也是原因。」永慶房產集團研發中心經理黃舒衛分析,從去年贈與量比往年高看來,就知道年輕人買不起房子必須靠父母贈與的問題。

至於坊間也流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避法規,住商不動產特約代書楊珺提醒,國稅局近來積極查核贈與規避奢侈稅的作為,建議民眾誠實為上,以免得不償失。

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帝寶重登豪宅王寶座 每坪298.2萬元新天價

作者: 段楚禎 | 卡優新聞網 – 2013年12月26日 上午5:59

  不動產實價登錄網揭露知名豪宅「帝寶」4筆成交資料,單價最高每坪要價298.2萬,總價最高4.37億元,不僅創下豪宅交易實價資料的新天價,也讓帝寶重回台北市豪宅一哥的寶座。

  以目前台北市知名豪宅來看,除皇翔御琚、松濤苑、元大栢悅外,帝寶也進入單價200萬大關的「200俱樂部」。帝寶這4戶皆為今(2013)年7、8月的登錄資料,298.2萬的單價除了寫下市場新高外,距離單價300萬「彭總裁防線」僅有一步之遙。

  帝寶在2005年交屋後,期間已經有不少交易,19樓的毛胚屋以每坪單價298.2萬、創下新高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,該毛胚屋應是建商保留戶,對豪宅客來說,能量身打造的毛胚屋反而是首選,這也是該案單價創高的重要因素。

  豪宅一哥帝寶,成交單價從每坪275萬至298.2萬元不等,4戶交易紀錄總金額高達15.7億元。永慶房屋房產顧問葉國華表示,帝寶物件釋出少,這次成交4戶價格符合市場行情,顯示台灣豪宅市場仍有需求,除了因高低樓層造成單價差異,據了解其中一戶因有中繼水箱於同樓層,單價相對便宜。

  帝寶一直是市場上話題最多的豪宅社區,不僅曾入選亞洲10大豪宅,住戶政商名流匯聚。信義房屋信義101店執行協理張華雄指出,帝寶過去預售時遇到不景氣,最低成交行情不到百萬元,對比現在成交每坪接近300萬元的行情,房價是當時的3倍以上,房價漲幅相當驚人。

  目前共有6個社區已經出現每坪200萬元以上的交易紀錄,主要仍出現在市中心如大安區、信義區與中正區,頂級豪宅未來供給仍集中在信義計畫區與大安區,如大安區的信義聯勤開發案、信義計畫區的陶朱隱園與D3案等。

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壽險資金列車開動 廠辦交易 內湖南港Q4升溫

作者: 翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月17日 上午5:30

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

內政部昨揭露第15波實價登錄最新資料,全台北中南四大都會區的住宅類都未出現創新高的總價、單價交易,但廠辦及商用類不動產交易熱絡,台北市內湖區「達永金矽谷」以8.8億總價擠進全台前10高總價廠辦,預計今年第4季在壽險業資金注入房市後,交易會更火熱。

商仲業者評估,接下來一直到第4季,雙北市都仍有商用類的廠辦、商場及地上權的標售案,包括日前龍巖人本位於淡水的學舍商場招標案、中信金位於松壽路的信義區總部、信義區A25的BOT,及精英電腦內湖總部等招標、出售案等,屆時都將為商用不動產交易挹注更多熱錢

根據內政部公布7月16日至31日交易過戶的最新實價登錄資訊,商用類交易台北市最高總價為內湖區行善路的「達永金矽谷22」,成交總價為8億8,388萬元,平均每坪單價44萬元;新北市廠辦最高總價落在中和區立德街的「MIT科學園區」,以7,125萬成交;台中市則是位於梧棲區經三路的廠辦,總價1億;高雄市則位於三民區建國三路店面,交易總價為1億2,300萬。

永慶資產管理協理黃增福指出,由於工業區廠辦及廠房價格,長期以來均較住宅或辦公大樓低,對企業主而言,無論是自用或置產可說相對實惠,自去年下半年迄今,廠辦的交易量均維持不錯水準,大型廠辦、廠房也頻頻出現成交案例。

黃增福分析,此批實價登錄中,雙北市、台中及高雄的住宅都未再創新高,多為受美國QE縮減及國內奢侈稅修法等影響,導致市場略為降溫;不過廠辦產品表現相對熱絡,四都的商用類交易,均以廠辦成交金額最高,取代之前火熱的店面交易。

今年8月中自金管會鬆綁國壽、南山人壽、全球人壽、台壽、富邦人壽、新壽,及中信人壽等壽險投入不動產禁令不久,9月初南山即以48.96億買下台中勤美誠品大樓,12日又再出手標下北市敦南商圈的萬國商業大樓;隨後全球人壽也以13億權利金,標下台電位於礁溪鄉逾2,300坪的地上權,為商用不動產市場注入不少活水。

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實價登錄 再掀一波新高價

作者: 翁毓嵐╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年8月17日 上午5:30

中國時報【翁毓嵐╱台北報導】

內政部第13波實價登錄資料於昨日(16日)揭露,北中南各區不動產交易再掀一波新高價,其中台北市2億元以上豪宅聚落,已從大安區轉向信義區、中山、中正、松山與士林區。

根據截至7月31日前完成申報的資訊,北中南五大都會區的商用類不動產交易,出現一波高潮。台北市信義區出現每坪以近695萬元高單價的土地成交案;最貴的金店面落在萬華區西門町,以每坪逾1萬元的天價承租。

另外,桃園地區的店面交易,創下單坪近170萬的新高;高雄左營區也創下總價10.44億元的店面成交紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,位於信義計畫區僅14.2坪的土地,雖成交總價只有近1億元,但卻創下每坪以694.7萬成交的紀錄;另在大安區也有一筆不到8坪的土地,以5,247萬成交,單價667萬元仍略遜於信義區。

北市店面部分,陸客自由行的熱門景點西門町,此回於成都路與武昌路二段,各以35.1坪店面、月租金高達38萬元,及20.7坪店面、月租金20萬元的高承租價,拿下台北市的金店面,折算店家單坪承租價格約1萬元,平均每天開店的租金成本也差不多落在1萬元上下。

高雄這波位於漢神巨蛋商圈的店面,以總價10億4413萬元賣出,創下高市實價登錄以來新高。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,近來漢神巨蛋百貨營收頻創新高,商業活動熱絡,加上有捷運站,京城建設、聯上實業及三發機構等3家建商推案,成為高雄房市的一級戰區。

至於住宅部分,從近幾波實價登錄資訊來看,北市豪宅王已從大安區移轉至信義區。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前北市2億以上豪宅總計18棟,信義區就占了8棟,是大安區的2倍;另外,中山、中正、松山與士林區也出現2億豪宅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉也表示,北市目前較受矚目的為飯店改建豪宅,如中泰賓館改建的文華苑、富都飯店改建的遠雄富都等案;預計下一個受關注的飯店改建,就是信義計畫區的亞太會館改建案,最快今年底銷售。

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陸客支撐 不動產店面交易北市熱

作者: 劉靜瑀 | 中央廣播電台 – 2013年8月2日 下午4:20

大陸觀光客來台以及自由行,帶動台灣店面市場交易熱度。根據永慶房產以實價登錄網站的不動產店面交易統計顯示,今年前5個月,以台北市店面總銷售金額新台幣62.7億元居冠,其中,包括大安區、中山區和士林區等店面交易最熱,主要還是因為當地夜市商圈及平價旅館可吸引大陸自由行觀光客。

根據實價登錄網站統計,今年前5個月全台主要都會區店面交易約新台幣239億元,預估上半年可達3百億,而且主要交易還是集中在七大都會區。房仲業者分析,今年上半年台北市店面總銷金額近新台幣62.7億元最高,其次是新北市和高雄市。

支撐店面市場行情的主要原因,還是來自於陸客商機。房仲業者指出,陸客來台一年突破千萬人次,今年自由行將增加至13個大陸城市,開放陸客來台自由行可以一年多次簽證,再加上兩岸服務貿易協議等題材加持,才使得店面行情也水漲船高。

永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴:『(原音)自由行部分比較鎖定的商圈,是離捷運站比較近的一些三星級、四星級商務旅館。基本上這個地方,比較多的範圍,像是西門町、中山北路晶華酒店附近,那附近也有捷運站再做加持,交通便利狀況下,住小旅館的比例會比較高一點點。』

業者分析,現在資金投入店面主要是因為想要有保值空間。統計發現,上半年台北市的店面交易仍以陸客愛去的夜市商圈為主,像是大安區、中山區和士林區等。

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葉國一轉行處女作 新北豪宅王

作者: 陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月17日 上午5:30

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

第11波實價登錄資料昨日揭曉,新北市最高總價不動產座落在新店區大台北華城內的「新普國玉」透天別墅,成交價為2億元,是英業達集團會長葉國一轉戰地產界以來,以地主身分首度在大台北地區推案的代表作。

台北市最高總價包括「勤美璞真」,以及位在士林區中山北路七段內的透天厝,成交總價各是2.085億元和2.6億元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,「新普國玉」位於大台北華城的禾和特區內,雖然僅6戶,但因由建築師李天鐸設計,採獨特的「迴廊式莊院」建築規劃,因此6戶均為不同樣貌,是少見的客製化設計豪宅別墅。

據了解,新北市透天別墅「新普國玉」,過去市場喊出一戶5至6億元的頂級天價,實際成交總價則為2億元,但已創新北市住宅類總價新高。「新普國玉」是葉國一宣布從科技界轉戰地產界以來,首度以地主身分與新普建設在大台北地區合推的預售案。

由於大台北華城的警衛戒備森嚴,受到高資產客群的青睞,成為名人或企業家作為私人招待所或是度假屋使用。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,新店大台北華城是大台北地區相當有名的高級別墅區,總價不輸北市豪宅,顯見高階買盤仍有其需求。

至於多次實價揭露以來,出現開價與成交價落差過大的問題,徐佳馨表示,未來想要避免這種狀況,不只是業者本身自律,更重要的是要解決登錄與公布的時間差,最好與香港看齊,登錄三天內就可揭露價格,或者落差於一個月內。

如此一來,不動產交易雙方可以快速瞭解市場動態,避免因時間差被哄抬價格,銀行端也可有更多的資料作為鑑價參考。

不過,由於目前登錄為代書負責,加上政府會查核,因此短時間內難有改進空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,目前不少北市豪宅如「信義之星」、「勤美璞真」和「仁愛一品」都有揭露實際成交價,預計不久後,今年初交屋的「文華苑」將首度被揭露。

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商用不動產交易下滑 Q2季減3成創下新低

作者: 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2013年7月16日 上午6:12

  原先受困於「金八條」緊箍咒動彈不得的壽險業資金,在金管會鬆綁禁令後,資金大戶蠢蠢欲動,但投標對象似乎轉向政府標案,不再青睞一般商用不動產交易案。房仲業者統計發現,今(102)年第2季全台億元以上商用不動產交易投資總金額達208.5億元,較前一季減少近3成,創下近5年第2季同期的最低。

  根據永慶資產管理的統計資料顯示,今年第2季全台億元以上商用不動產交易投資總金額約208.5億元,較前一季的293.3億元大幅縮水,減幅達28.9%,寫下近5年第2季同期新低。其中,「商場」投資金額最高,建設公司晉升大買家,投入金額約86.2億元,占41.3%;科技業以41億元居次,占19.7%。

  上半年累計投資「商場」的金額共達152.5億元,成交案例包含「新光敦南大樓誠品商場」、「愛買台中復興店」、「台中大墩資訊廣場」,以及「家樂福台中豐原店」。與觀光命脈相連的飯店旅館也是熱門交易類型,像是「台南統一國際大酒店」、「高雄白金漢飯店」與「台北內湖富信大飯店」,均是成交個案。

  檢視交通部觀光局的統計數據,今年1至5月來台陸客共130萬餘人,其中,自由行平均每日1,100人,年成長233%,在第3波擴大開放至13個城市後,預估全年可創下54萬人次的新高紀錄。永慶資產管理協理黃增福表示,陸客自由行是帶動投資人布局飯店旅館、百貨商場與零售店面提高的重要原因。

  另外,依照台北市商業處統計,上半年台北市辦公室登記家數總計163,107家,年成長2,660家,以信義區、內湖區、大安區最明顯,各增加620家、522家、396家。黃增福指出,台北市辦公室買賣或租賃市場價量走緩,但在中小企業新設立辦公家數走揚,以及老舊辦公大樓活化再利用下,均加快去化速度。

  展望下半年,黃增福認為,國內房市價量趨於穩定,低利環境有利於大型地產物業投資;而陸客自由行、陸資來台投等兩岸利多政策釋出,刺激商用、休閒不動產的另一波置產、自用需求;至於壽險業將轉向政府BOT案、地上權產品,估計下半年指標案「信義計劃區A25招商」,壽險資金進場奪標機率大增。

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上半年商用不動產交易 商場占3成

自由時報 – 2013年7月16日 上午6:16

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕今年商場交易異軍突起,成交占比連2季超越商辦。根據商仲統計,上半年商用不動產成交金額約501.8億元,其中商場成交金額約152.5億元,比例約3成,為各類產品中占比最高。

根據永慶資產管理調查,商場已連續2季成為商用不動產投資金額最高的資產類型,光上半年的成交金額即約152.5億元,成交案例包括新光敦南大樓誠品商場、愛買台中復興店、台中大墩資訊廣場、家樂福台中豐原店等。另上半年也有較多的飯店買賣案例,包括台南統一國際大酒店、高雄白金漢飯店及北市內湖的富信大飯店。

永慶資產管理協理黃增福指出,因來台觀光旅遊人數增加,提升住宿、消費商機,不少投資型買家紛紛尋找飯店、旅館、百貨商場及零售店面等商用不動產物件。

根據永慶資產管理統計,今年第二季全台億元以上的商用不動產交易案,投資總金額約208.5億元,較上季293.3億元減幅達28.9%,主因是缺乏壽險大戶進場。

分析投資資產類型及主要買家,商場連2季躍居商用不動產投資金額最高,而資金雄厚的建商趁勢崛起,晉升為第二季大買家,投資總金額約86.2億元、占比41.3%,其次為科技業投資41億元、占比為19.7%。

下半年商用不動產走勢,黃增福認為,下半年房市表現預期趨於穩定,加上低利環境,仍將有助於大型商用不動產的投資買氣。另,因金管會同意開放壽險投資BOT案,預期商用不動產的最大買家壽險業下半年將鎖定BOT案、地上權案,尤其是下半年指標案,預計8月5日截標的信義計畫區「A25BOT」案,壽險進場奪標可能性大,一旦順利標脫,也會帶動整體商用不動產買氣。

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